Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в доме под реновацию в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Купить дополнительные квадратные метры или квартиру в рамках реновации можно как на собственные деньги, так и в ипотеку. Все льготы и субсидии также сохраняются — маткапитал, жилищная субсидия, государственный жилищный сертификат. Они могут быть зачтены в счет оплаты.
Ответы на популярные вопросы
- Можно ли использовать электронную регистрацию и сервис безопасных расчетов? — Нет, нельзя.
- Какие способы расчета возможны? — Только аккредитив.
- Можно ли использовать материнский капитал как первоначальный взнос? — Нет, нельзя.
- А погасить кредит досрочно погасить материнским капиталом? — Да, после оформления объекта недвижимости в собственность.
- Можно ли использовать субсидию 450 000 рублей для многодетных семей для погашения кредита? — Нет, нельзя.
- Можно ли получить налоговый вычет в будущем? — Да, ограничений нет.
Какие банки выдают ипотеку на объекты по реновации?
Кредит на недвижимость в пятиэтажке под снос можно получить во многих организациях по ставкам как на вторичное жилье. Но к заемщику предъявляются очень строгие требования.
Лидером по выдаче кредитов на сносимое жилье является Сбербанк, у него есть специальный продукт «Ипотека и реновация». Также в «Сбере» действуют государственные социальные программы, позволяющие снизить процент.
Условия кредитования вторичного жилья:
| Наименование банка | Ставка, % |
|---|---|
| Сбербанк | от 10,5 |
| Газпромбанк | от 10,5 |
| Возрождение | от 9,2 |
| Дом.рф (до 2018 года АИЖК) | от 9,6 |
| ФК Открытие | от 9,0 |
| Альфа-Банк | от 9,39 |
Размер минимального первоначального платежа – 15%. От его величины зависит ставка по ипотеке. Чем больше первый взнос за квартиру, тем выгоднее условия займа. Максимальный срок кредита – 30 лет. Страхование жизни и имущества повышает шансы на одобрение ипотеки и снижает размер процентной ставки.
Что происходит с ипотекой, если дом решат снести?
Если дом идет под снос, все стороны процесса руководствуются действующим законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке». В пункте 1 статьи 41 закона сказано, что если изъятое жилье было ипотечным, то ипотека будет распространяться и на предоставленное взамен имущество (это случай, когда собственник не выбрал компенсацию). «То есть собственник просто идет в банк и меняет закладное. Единственное требование банка — непрерывность залога. Снятие с залога старого объекта должно происходить параллельно с постановкой нового», — пояснили в пресс-службе «ДельтаКредит». Если же клиент выбрал денежную компенсацию, банк имеет приоритетное право получить из этой компенсации сумму для закрытия кредита.
В законопроекте о реновации жилфонда в Москве органы государственной власти наделяются целым рядом полномочий. Так, они будут утверждать примерную форму договора между собственником жилого помещения в сносимом доме и фондом содействия реновации жилфонда. В договоре предусмотрены обязательства фонда предоставить в собственность равнозначное жилое помещение в обмен на жилье в сносимом доме. Возможно, в проекте такого договора будут урегулированы вопросы, связанные с переходом права собственности на ипотечное жилье.
«В любом случае замену предмета залога необходимо будет согласовывать с банком, так как в кредитных договорах с банками обычно устанавливается обязанность заемщика уведомить банк о необходимости замены предмета залога. Вероятнее всего, залогодержателю необходимо будет обратиться к оценщикам для того, чтобы они подготовили отчет по оценке нового жилого помещения. На данный момент неясно, готов ли будет фонд содействия реновации жилищного фонда покрывать эти дополнительные расходы заемщиков, — говорит адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро „Казаков и партнеры“ Дмитрий Казаков. — Если между банком, заемщиком и фондом содействия реновации жилищного фонда в городе Москве возникнет спор, то его необходимо будет решать в судебном порядке».
Требования к заемщику
У каждого банка свои требования. Но список стандартных включает:
-
Гражданство РФ.
-
Новая и старая квартира включены в список реновации и соответствуют требованиям банка.
-
Заемщик получил право на приобретение жилья с доплатой.
-
Возраст — от 18 до 75 лет. Ряд банков ограничивают возраст, если выдают кредит без подтверждения дохода. Например, у Сбера — до 65 лет.
-
Стаж — от трех месяцев. Еще могут быть требования к общему стаду, например, не менее пяти лет.
-
Хорошая кредитная история.
Условия ипотеки по программе реновации жилья в Сбербанке
Основная часть жилья в столице покупается за счет заемных средств. Со стартом программы возник вопрос, дают ли ипотеку банки в домах под реновацию. Приобретаемая недвижимость выступает залогом по выданному кредиту. А при сносе жилья финансовое учреждение его лишается. Но и этот вопрос чиновники решили. Квартира, полученная семьей, автоматически передается кредитору в залог. Все виды обременения, которые были на старом имуществе, переходят на новое.
Но даже с учетом этих правил ипотеку на квартиру в доме под реновацию готовы предоставить только три финансовых учреждения:
- Сбербанк;
- Газпромбанк;
- банк «Возрождение».
Неоспоримым лидером в ипотечном кредитовании является Сбербанк. Более 50% всей ипотеки оформляется в его отделениях.
По программе реновации кредиты Сбербанк выдает на следующих условиях:
- Комиссия за предоставление ипотеки отсутствует.
- Приобретаемая недвижимость (сначала старая, а потом новая) в течение всего срока кредитования выступает залогом.
- Минимальный авансовый платеж составляет 20%.
- Финансовое учреждение дает ипотеку на 30 лет. Досрочно вернуть долг можно в любой момент.
- Минимальная сумма кредита – 300 тысяч рублей.
Выдача ипотеки осуществляется только в национальной валюте. При реновации в Москве заемщик может улучшить свои жилищные условия. Сбербанк предлагает выгодные условия кредитования. Это отличная возможность приобрести квартиру своей мечты.
Что будет с ипотекой при сносе дома по программе реновации
Законодательными нормами четко утвержден порядок действий кредитора в случае сноса дома с залоговой квартирой. Все условия заключенной сделки остаются неизменными. Клиенту не будут повышать процентную ставку, изменять срок выплаты долга и другие положения соглашения.
После получения новой квартиры все данные по аресту банк изменяет самостоятельно. Все виды обременения, которые были на снесенном жилье, переходят на новостройку. Заемщику не нужно собирать никакие документы. Залогодержатель совместно с Фондом реновации все сделает самостоятельно. Никаких трудностей у клиента со сменой залога не возникнет.
Программа обновления жилищного фонда – это отличная возможность получить новое, современное жилье. Собственники сносимого имущества по своему желанию могут расширить свою жилплощадь. Если на реализацию этих планов не хватает денег, их можно получить в Сбербанке, Газпромбанке и «Возрождении». Процентные ставки по ипотеке в рамках реновации несколько выше, чем по стандартным программам. Это обусловлено имеющимися рисками и необходимостью смены залогового имущества.
Вопросы по теме статьи вы можете задать нашему дежурному юристу портала через окно онлайн чата.
Если статья была вам полезной, поставьте 5 звезд и сделайте репост!
В чем выгода для покупателей старого жилья?
Квартиры в новых домах в среднем на 32% больше по площади, чем в хрущевках – в основном за счет увеличения нежилых зон, и особенно кухни. При этом значительнее других выигрывают от увеличения площади обладатели трехкомнатных лотов – они получат дополнительные 17,3 кв. м, в то время как собственники однокомнатных квартир – всего 8,5 кв. м. Также можно доплатить и получить жилье большей площади. В числе прочих преимуществ – полностью готовая отделка, установленная сантехника и плита. Дворы благоустроены, в них предусмотрены качественные детские площадки и тренажеры.
Стоимость одного «квадрата» в новом доме в среднем на 19% выше, чем в хрущевке по реновации. При этом в зависимости от локации разрыв может быть очень существенным и составлять от 2 до 36%.
Очевидно, что вложиться в старый фонд с перспективой переезда в новый дом выгодно как конечным пользователям, выбирающим квартиру для себя, так и инвесторам. Лоты в домах под снос привлекают обе группы покупателей возможностью за меньшие деньги получить квартиру в новостройке.
Ипотека в домах под реновацию
Ипотека в домах под реновацию – понятие, которое в принципе предполагает предоставление ипотечного займа владельцу квартиры, расположенной в доме под снос, на более выгодных условиях. В результате заемщик приобретает возможность подобрать для покупки или обмена устраивающее его жилье, например, большее по площади либо в удобном районе города. Стоит отметить, что новостройки, предлагаемые местными органами самоуправления в рамках программы реновации, далеко не всегда устраивают переселенцев.
Существует и другой вариант участия в данной программе, который заключается в следующем: участник программы реновации (жилец одного из домов, попадающих под снос) выставляет свою квартиру на продажу, а желающий приобрести ее гражданин оформляет ипотечный заем на покупку. И нужно сказать, что в этом присутствует определенная выгода.
Во-первых, квартиры в домах под снос стоят гораздо дешевле своих аналогов в новостройках.
Во-вторых, рано или поздно входящий в программу реновации дом пойдет под снос, а жителям взамен старых жилых помещений предложат не уступающие по условиям проживания квартиры в новостройках либо компенсируют стоимость утраченного жилья.
Таким образом, ипотека на квартиру под реновацию представляет собой выгодный вариант приобретения жилья на вторичном рынке либо замены старой квартиры на квартиру в новостройке.
Каковы минусы и риски вложения в хрущевки?
Есть и «подводные камни» покупки квартиры в пятиэтажке. Во-первых, инвестиции в хрущевки — это все же сложно прогнозируемые вложения в плане будущей планировки, адреса, вида из окна, этажа и пр. Вы не сможете получить максимально полную информацию о будущем доме, в который планируется переезд. Вам могут либо предложить вариант, который вас не устроит по целому ряду характеристик, либо денежную компенсацию, размер которой будет далек от среднерыночной ставки. Реновация — это всегда лотерея. Если при покупке жилья мы учитываем множество факторов, то переселение — это не выбор, а «что дадут».
Во-вторых, включение дома в программу реновации не означает, что это произойдет быстро, даже если указаны конкретные сроки. Она до сих пор согласовывается и обсуждается. Если ее решат приостановить или заморозить, например, из-за недостаточного финансирования, вы надолго останетесь без нового жилья (это вполне может случиться с объектами второй и тем более третьей волны переселения).
В-третьих, новое жилье может находиться в неудачном месте, и особенно это актуально для Новой Москвы и Зеленограда. Здесь действует указ, согласно которому переселение возможно в пределах целого округа, а не района. В итоге вы рискуете очутиться вдали от развитой инфраструктуры. И жить в такой квартире окажется некомфортно, и продать ее будет сложно.
В-четвертых, если у вас нет другого жилья, то до переселения предстоит довольствоваться старым домом, в котором дорогой ремонт делать бессмысленно, поскольку расходы никто не покроет.
В-пятых, если планируете брать ипотеку, учитывайте, что банки неохотно выдают кредиты на жилье, обладающее высоким процессом износа. Могут возникнуть также проблемы с использованием маткапитала: его нельзя применять для покупки квартиры в ветхих и аварийных домах, а многие из объектов, попавших под реновацию, имеют такой статус.
Что не так с возведенными по реновации домами?
Далеко не все «переселенцы» довольны полученными квартирами. Самыми распространенными проблемами являются брак и некачественная установка окон, межкомнатных дверей (наличие щелей, кривизны, неплотность закрывания, неправильная подгонка наличников), несовершенная пайка труб в ванных комнатах. Также многие жалуются на плохую звукоизоляцию из разряда «если на втором этаже чихнут — с пятого можно здоровья пожелать». Поэтому, планируя переезд в такой дом, учитывайте, что, возможно, многое придется самостоятельно доводить до ума.
«Несмотря на ряд нюансов, покупка квартиры в хрущевке под реновацию в целом представляет собой выгодный вариант инвестирования: вы сможете не только со временем серьезно улучшить свои жилищные условия, но и заработаете на разнице в стоимости, если решите продать новое жилье, — говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании „Метриум“. — Вместе с тем к процессу выбора квартиры на вторичном рынке необходимо подойти максимально осмотрительно. В ней не должно быть скрытых жильцов, которые впоследствии смогут претендовать на недвижимость, незаконных перепланировок, обременений. В противном случае весь смысл этой цепочки „купил старое ради получения нового“ утрачивается. Риски многократно возрастают именно в советских домах с богатой историей ввиду частой смены собственников и неправильно проведенной приватизации. Нанимайте профессионалов, которые тщательно проверят документацию на приобретаемое жилье. Есть еще один лайфхак, про который мало кто знает. Купив комнату в коммуналке, вы сможете не только существенно сэкономить, но и в ходе реновации получите вместо нее полноценную однокомнатную квартиру».
Что будет с ипотекой при сносе дома по программе реновации
Законодательными нормами четко утвержден порядок действий кредитора в случае сноса дома с залоговой квартирой. Все условия заключенной сделки остаются неизменными. Клиенту не будут повышать процентную ставку, изменять срок выплаты долга и другие положения соглашения.
После получения новой квартиры все данные по аресту банк изменяет самостоятельно. Все виды обременения, которые были на снесенном жилье, переходят на новостройку. Заемщику не нужно собирать никакие документы. Залогодержатель совместно с Фондом реновации все сделает самостоятельно. Никаких трудностей у клиента со сменой залога не возникнет.
Программа обновления жилищного фонда – это отличная возможность получить новое, современное жилье. Собственники сносимого имущества по своему желанию могут расширить свою жилплощадь. Если на реализацию этих планов не хватает денег, их можно получить в Сбербанке, Газпромбанке и «Возрождении». Процентные ставки по ипотеке в рамках реновации несколько выше, чем по стандартным программам. Это обусловлено имеющимися рисками и необходимостью смены залогового имущества.
Вопросы по теме статьи вы можете задать нашему дежурному юристу портала через окно онлайн чата.
Если статья была вам полезной, поставьте 5 звезд и сделайте репост!
Можно ли взять ипотеку на квартиру в доме под реновацию?
В 2017 году в Москве стартовала программа обновления (реновации) старого жилья. Она взывала немало вопросов, в том числе, о судьбе подлежащих сносу ипотечных квартир. Как решена проблема сохранения ипотека на жилье под реновацию, читайте далее.
В июле 2017 года был принятзакон № 141-ФЗ, получивший в народе название «О реновации». На самом деле он касается внесения изменений в некоторые законодательные акты относительно столицы нашей страны.
Суть этого закона заключается в регулировании порядка проведения реновации старого московского жилья. По программе «реновации» или «обновления» дома старой постройки будут сноситься, а проживающим в них лицам предоставляться новое улученное жилье.
Эта программа вызывает много вопросов, особенно у лиц, оформивших ипотечный заем на квартиру в старом фонде.
Не меньше опасений возникает и у кредиторов, если заемщику ипотека выдана под жилье, оказавшееся впоследствии в списке реновации. При сносе объекта фактически перестает существовать имущество, на которое оформлялся залог при выдаче займа.
В такой ситуации у банка будет отсутствовать возможность взыскания долга за счет заложенного жилья. Последними поправками в указанный закон эти моменты были учтены властями. В статье 7.3 закона № 141-ФЗ от 01.07.
2017 решается судьба обременений на жилье, подлежащее сносу.
По закону наличие каких-либо обременений в отношении жилого объекта не является препятствием для его реновации. При регистрации прав на полученную квартиру перейдут оформленные на прежнее жилье обременения. К их числу относится и ипотека, являющаяся залогом недвижимости.
Снос старого жилья не влияет на кредитные обязательства его собственника, обеспечение их выполнения залогом также сохраняется. Поэтому, если дом сносят, а квартира в ипотеке, кредиторам не стоит волноваться.
Ипотечные займы выдает большое количество кредитных учреждений. Условия их выдачи в отдельных банках различаются. Не все кредиторы оформляют ипотеку на старое жилье, хрущевки с большим процентом износа.
Реновация хрущевок. А если квартира в ипотеке?
По поручению Президента России московские власти начали расселять пятиэтажные «хрущевки», предоставляя жителям более комфортное жилье. Реновация хрущевок.
По поручению Президента России московские власти начали расселять пятиэтажные «хрущевки», предоставляя жителям более комфортное жилье. Реновация хрущевок.
Что происходит, когда старый дом идет под снос? А если квартира в этом доме куплена в кредит и находится в залоге у банка? Давайте разберемся.
Законодательство защищает права переселенцев, тем более, собственников. Так, статья 32 Жилищного кодекса говорит о том, что при выселении собственник жилья может претендовать на следующие варианты:
- предоставление нового жилого помещения;
- денежное возмещение за утраченное жилье.
Вариант возмещения за утрачиваемое жилое помещение определяется соглашением об изъятии, заключаемым с собственником. Выбирает собственник, администрация не может его принудить.
Если планируется снос хрущевок, собственникам квартир в таких домах должно быть направлено письменное уведомление. Причем оно должно быть получено вами не позднее чем за год до предстоящего изъятия. Именно получено вами, а не отправлено вам. Массовое уведомление в СМИ не считается.
Рекомендуемые ипотечные продукты других банков
Господдержка
Лицензия №1000
Ипотека с господдержкой 2020 8,8
- Общие условия
- Требования и документы
- Примеры расчётов
- Сумма: от 600 000 до 12 000 000 руб.
- Ставка: от 5.6%
- Срок: до 30 лет
- Первоначальный взнос: от 15%
- Цель ипотеки: покупка жилья
- Категория недвижимости: первичный рынок жилья
- Решение: до недели
- Залог: обязательный залог приобретаемого имущества
Лицензия №2210
Ипотека «Господдержка 2020» 8,7
- Общие условия
- Требования и документы
- Примеры расчётов
- Сумма: от 500 000 до 12 000 000 руб.
- Ставка: от 4.84%
- Срок: от 36 до 300 месяцев
- Первоначальный взнос: от 20%
- Цель ипотеки: покупка жилья
- Категория недвижимости: первичный рынок жилья
- Залог: обязательный залог приобретаемого имущества
Лицензия №3292
Ипотека с господдержкой 2020 8,8
- Общие условия
- Требования и документы
- Примеры расчётов
- Сумма: от 1 000 000 до 6 000 000 руб.
- Ставка: от 5.69%
- Срок: от 1 года до 30 лет
- Первоначальный взнос: от 15%
- Цель ипотеки: покупка жилья
- Категория недвижимости: первичный рынок жилья
- Залог: обязательный залог приобретаемого имущества
Лицензия №1000
Ипотека «Вторичное жилье» 8,8
- Общие условия
- Требования и документы
- Примеры расчётов
- Сумма: от 600 000 до 60 000 000 руб.
- Ставка: от 7.4%
- Срок: до 30 лет
- Первоначальный взнос: от 10%
- Цель ипотеки: покупка жилья
- Категория недвижимости: вторичный рынок жилья
- Решение: до недели
- Залог: обязательный залог приобретаемого имущества
Лицензия №1000
Ипотека «Новостройка» 8,4
- Общие условия
- Требования и документы
- Примеры расчётов
- Сумма: от 600 000 до 60 000 000 руб.
- Ставка: от 7.4%
- Срок: до 30 лет
- Первоначальный взнос: от 10%
- Цель ипотеки: покупка жилья
- Категория недвижимости: первичный рынок жилья
- Решение: до недели
- Залог: обязательный залог приобретаемого имущества
Условия кредитования в Сбербанке
Начнем с общих. Итак, кредит под реновацию предоставляется в размере от 300 000 рублей сроком от 1 до 30 лет по базовой ставке в 10,8 %
При этом кредитная организация акцентирует внимание на следующих моментах:
- Отсутствие комиссии за выдачу займа;
- Обязательное оформление залога на приобретаемый объект;
- Минимальная величина взноса не менее 20% от стоимости приобретаемого жилья;
- Предельная величина займа не должна превышать: § 80% договорной стоимости приобретаемой квартиры;
- § 80% оценочной стоимости приобретаемой квартиры либо иного объекта недвижимости, передаваемого в залог.
Теперь, что касается специфических особенностей. Здесь кредитор предъявляет следующие требования:
- Кредит выдается исключительно на приобретение жилья в рамках программы реновации;
- Обязательное страхование объекта недвижимости, передаваемого в залог (в случае отказа от страховки банк оставляет за собой право повысить ставку по ипотеке);
- Для получения необходимой суммы потребуется проведение оценки залогового жилья. Оценка осуществляется лицензированными специалистами на платной основе. При этом предварительно в Фонд реновации передаются следующие документы:
- свидетельство о регистрации права собственности на квартиру или иной подтверждающий права собственника документ (например, выписку из ЕГРП);
- правоустанавливающий документ на оцениваемый объект (документ, на основании которого произошел переход или регистрация права, например, договор купли-продажи, договор мены, договор дарения или свидетельство, подтверждающее факт приватизации жилья);
- документ, подтверждающий право пользования квартирой, если объект не в собственности (в данном случае предоставляется договор социального найма).
Непосредственно для проведения оценочных работ предоставляется экспликация (пояснение к архитектурному проекту) или поэтажный план жилого помещения. Вместо любого из озвученных документов разрешается предоставить техпаспорт на квартиру. Перечень дополнительных документов необходимо уточнить в банке либо у оценочной компании.
Возможно будет интересно!
Обмен ипотечной квартиры. Какие варианты есть у заемщика
Набор требований, предъявляемых кредитором к потенциальным заемщикам включает следующие:
- гражданство РФ;
- на момент оформления кредита заемщику должно быть не менее 21 года, а на момент погашения займа – не более 75 лет (65 лет, если ипотека оформляется без подтверждения дохода);
- наличие стажа не менее полугода на момент подачи заявки и не менее года общего стажа за последние пять лет (исключение составляют зарплатные клиенты).
И последний, пожалуй, самый важный момент, касается процентной ставки по ипотеке под реновацию.
Сбербанк предлагает следующие варианты:
- 10,5 %, если заемщик пользуется зарплатной картой Сбербанка;
- 10,8 % предлагают заемщикам, соответствующим основным требованиям банка;
- под 11,1 % кредитуются заемщики, не в состоянии документально подтвердить свой доход при условии внесения первоначального взноса в размере не менее 50%.
1 июля 2017 года президент Российской Федерации подписал Федеральный закон №141, в котором определен порядок сноса старого жилья в столице и замены его на квартиры в новостройках.
Основные права собственников в законе определила статья 7.3:
- жилая площадь и количество комнат в помещении, которое предоставят, должно быть не меньше, чем в оставленном жилье;
- общая площадь станет больше освобождаемой площади за счет более просторных комнат: коридор, кухня, санузел;
- новостройки будут иметь улучшенную отделку, не придется делать ремонт, а значит, нести дополнительные расходы;
- дома будут расположены в пределах того же района города, определенного на 01 января 2017 года;
- если нет желания переезжать в предоставляемое помещение, то за освобождаемую жилплощадь можно получить возмещение в денежной форме. Собственники той недвижимости, на которые наложены ограничения прав или обременение, данным правом воспользоваться не смогут;
- участникам программы реновации нужно будет подписать договоры, им не придется оформлять документы по переходу права собственности. Расходы по регистрации они не понесут;
- в 2018 году добавили услугу бесплатной помощи при переезде.
Важно! Исключение составят: Троицкий, Зеленоградский и Новомосковский административные округа. Новые объекты будут предоставляться в границах этих округов.
Есть еще один приятный момент. Дома, которые включены в программу реновации, освободились от взносов на капитальный ремонт. С 1 августа 2017 года эти платежи включаться не будут. Собранные средства до этой даты, пойдут на строительство новостроек.