Договор долевого участия и долевая собственность

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор долевого участия и долевая собственность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если покупатель не может лично присутствовать при заключении договора, то от его имени действует любой другой гражданин по доверенности. В этом случае договор также заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком, однако в тексте документа будет указано, что одной из сторон договора выступает покупатель в лице его представителя, действующего на основании доверенности.

Как правильно заключить договор и оплатить новую квартиру / Rusbase

В прошлой статье Елена Бойцова, адвокат и председатель коллегии адвокатов города Москвы «Центр правовых экспертиз», рассказывала, как проверить застройщика: смотрели, как он строит объекты, работает с дольщиками. Это был подготовительный этап. Теперь, когда застройщик проверен, можно запускать процесс покупки новой квартиры.

Прежде всего нужно подписать договор участия в долевом строительстве. Потом заплатить застройщику за квартиру: полностью, в рассрочку или по ипотеке.

Заключение договора — нервный процесс. Вы рискуете большой суммой. Вот почему так важно не поддаваться эмоциям и действовать разумно.

О том, как правильно себя вести себя при заключении договора и проведении оплаты, расскажем в сегодняшней статье.

Договор участия в долевом строительстве как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Способы оплаты по ДДУ – АКГ «Деловой профиль»

До 2004 г. гражданское законодательство РФ не имело специальных норм, регулирующих участие граждан в долевом строительстве жилья.

Фирмы, организующие строительство жилых домов, и граждане, желающие получить в них квартиры, вынуждены были заключать договоры при практически полном отсутствии правового регулирования в этой сфере.

Как следствие, между гражданами и застройщиками стали возникать различные споры, ставшие основой для неоднозначной судебной практики.

Чтобы упорядочить правовые отношения и защитить граждан от недобросовестных действий на рынке строящегося жилья, в конце 2004 г. и был принят Федеральный закон N 214-ФЗ , который вступил в силу с 1 апреля 2005 г.

(Напомним, действие этого Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств для строительства МКД или иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу.)

С принятием Закона сразу же возникли вопросы. Первый вопрос, казалось бы, касался лишь узких специалистов и теоретиков права: появился ли в гражданском обороте новый вид договора, именуемый теперь «договор участия в долевом строительстве», или перечень договоров по-прежнему ограничивается поименованными в ГК РФ.

Второй вопрос (а точнее — комплекс вопросов) был сугубо прикладным, гораздо обширнее первого и, как казалось обычным людям, с первым никак не связан. Как будет работать новый Закон? Как нужно оформлять договоры по этому Закону? Как платить деньги? Как защищать свои права?

Ответы на эти вопросы интересуют не только граждан, спорящих в суде с застройщиками, но и самих застройщиков, отстаивающих свои права в спорах с теми же дольщиками (как физическими, так и юридическими лицами) и контролирующими органами, включая налоговые инспекции.

Постараемся найти ответы на эти вопросы, опираясь на судебные решения последних лет.

Как следует из п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 , положения Федерального закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Как понимать эту фразу?

Некоторые специалисты решили, что понимать ее нужно так: нормы ГК РФ о купле-продаже в отношении ДДУ не применяются, так как в случае наличия специальной нормы права применению подлежит эта специальная норма (Федеральный закон N 214-ФЗ), тем более что она принята позже.

В подтверждение своего мнения они приводили другой абзац этого же пункта Постановления Пленума ВАС РФ N 54, где говорится буквально следующее: разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении (за исключением абз. 2 п.

4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.

Другие специалисты утверждали: смысл п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 заключается в том, что ДДУ следует расценивать как разновидность договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В обоснование своей точки зрения они говорили, что разъяснения Пленума ВАС не применяются к спорам по Федеральному закону N 214-ФЗ, но за исключением абз. 2 п.

4 Постановления N 54, в котором прописано: если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Скажем сразу: последующая арбитражная практика показала, что арбитражные суды классифицируют договор участия в долевом строительстве в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости, ссылаясь при этом на Постановление Пленума ВАС РФ N 54. Приведем примеры некоторых судебных решений, не вдаваясь в подробности заявленных исковых требований, ведь в нашем случае важно то, как суды классифицируют договоры, из которых эти требования возникли.

Рассмотрим Постановление ФАС УО от 19.11.2012 N Ф09-9685/12 по делу N А07-2680/2012.

Спор между коммерческим обществом и потребительским кооперативом возник из договора, по которому общество осуществляло финансирование работ по проектированию, строительству, вводу в эксплуатацию и передаче на баланс жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, а кооператив осуществлял долевое финансирование строительства объекта в объеме своей доли, указанной в договоре.

• Оценив сложившиеся между сторонами правоотношения в ходе строительства жилого дома, в том числе возникшие между кооперативом и его членами (пайщиками) в рамках заключенных кооперативом с физическими лицами договоров паенакопления, суды квалифицировали данные отношения:
• — как возникшие из договора об участии в долевом строительстве;
• — и вследствие этого — со ссылкой на Постановление Пленума ВАС РФ N 54 — как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
• Причем кооператив возражал против применения судами к спорным правоотношениям положений Федерального закона N 214-ФЗ, однако ФАС УО не согласился с его мнением.

Интересно также Постановление ФАС СЗО от 03.09.2012 по делу N А56-31702/2011, где представлен спор между заводом и акционерным обществом.

В рамках этого спора рассматривались договорные отношения, когда один гражданин (дольщик) сначала заключил с акционерным обществом (застройщиком) договор участия в долевом строительстве, а затем после полной оплаты договора переуступил свои права по нему заводу.

А завод уже обратился в суд с иском о признании за собой права собственности на помещение, которое было предметом договора участия в долевом строительстве.

Как получить квартиру по договору переуступки прав требования

Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.

Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.

Для этого потребуются:

• паспорт;
• договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
• копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
• акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
• квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.

Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

Плюсы:

• вы можете получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
• цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали первичку или вторичку;
• возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её.

Минусы:

• переуступка — это еще не жильё, а только право его требовать;
• есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю.
• существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.

❗️Важно: Застройщик может обанкротиться, а сроки сдачи жилья или оформления собственности на него — затянуться. Разморозка стройки может длиться годами. Если вы заключили стандартный договор цессии, то строительная компания выплатит неустойку. Но цедент, продавший право требовать достроенное жильё, не вернет вам деньги.

Стратегия и тактика переговоров с застройщиком

Сразу отмечу, что процесс переговоров с застройщиком существенно отличается от формата привычных деловых переговоров. Именно эти особенности (убедилась лично), обычно приводят покупателей к провалу – даже тех, кто как и я, по роду деятельности зачастую проводит с партнерами успешные переговоры. Перечислю главные причины, из-за которых дольщики не добиваются в офисе девелопера уступок (осознала их после анализа ситуации, с которой пришлось столкнуться):

1. В большинстве случаев переговоры с дольщиком ведет не тот, кто принимает решения по затронутым в ДДУ вопросам (чаще всего инвестора слушает менеджер).
2. Дольщик заинтересован в покупке выбранной квартиры гораздо больше, нежели застройщик в получении денег от одного «мелкого» клиента (особенно если тот покупает студию или «однушку»).
3. И выплывающее из предыдущего пункта – застройщик быстрее согласится изменить некоторые положения договора и пойти на уступки инвестору, покупающему несколько квартир, нежели прислушиваться к дольщику, выбравшему ту же крохотную студию.
4. Высокий спрос на объект. Когда у застройщика в отделе продаж очередь – вероятность того, что он пойдет вам на уступки, крайне мала.
5. Распространяющиеся слухи о том, что в договор внесены изменения. Существует вероятность «сарафанного радио», вследствие чего другие покупатели начнут активно давить на застройщика и требовать правок или изменений в каждом договоре. Чтобы не допустить таких «заморочек», застройщик готов отстаивать свои позиции до последнего, отказывая даже самым перспективным инвесторам.

Все эти моменты необходимо учитывать и продумывать их нейтрализацию заранее. Не менее важно добиться встречи с юристами застройщика, а не с менеджером, который не способен повлиять на договор. Действия дольщика должны быть таковыми:

1. Внимательно вычитать предложенный договор – со мной это сделал юрист.
2. Выделить положения, которые для вас являются принципиально неприемлемыми или несут серьезные риски. У меня были такие пункты:
   • слишком большая неустойка (материальная ответственность дольщика за невыполнение условий договора);
   • привязка к курсу доллара (подразумевает возможное увеличение стоимости квартиры);
   • указанная в договоре собственная эксплуатационная/управляющая компания застройщика.
3. Сформулировать эти положения в других редакциях – так, чтобы найденные риски для инвестора (вас) свести к минимуму. И предоставить их юристам.

Застройщики обычно не хотят соглашаться на следующие изменения в договоре:

• увеличение их материальной ответственности при невыполнении обязательств;
• изменение порядка проведения расчетов (как у меня – нужно было отвязать стоимость квартиры от курса быстрорастущего американского доллара);
• предоставление дольщику права свободы выбора управляющей организации (с этим я еще готова была смириться);
• установление конкретных сроков передачи недвижимости в собственность покупателя (повезло, что в моем договоре они были четко прописаны, иначе бы и в этом месте я возмутилась);
• уменьшение материальной ответственности дольщика в случае ненадлежащего выполнения условий договора (чрезмерная неустойка – тоже пункт «из моей оперы»).

Что делал и проверял юрист

Специалист провел серьезную работу:

• проверил информацию о квартире в закрытых источниках (в т.ч. на юридическую чистоту);
• сделал анализ и оценку рисков;
• тщательно проверил договор долевого участия;
• проанализировал дополнительные документы;
• предоставил заключение с описанием рисков и рекомендаций;
• участвовал в переговорах с застройщиком по согласованию сделки, когда нашел в договоре пункты, смутившие меня;
• сопровождал расчеты в банке (через ячейку, т.к. аккредитив мне не подошел);
• помог собрать нужные документы и организовал регистрацию перехода права собственности;
• подготовил акт приема-передачи;
• проконтролировал передачу расписок, ключей.

Закон упорядочил жилищную отрасль

По словам эксперта по недвижимости, до принятия 214-ФЗ рисков было намного больше. «Была масса схем, в том числе и мошеннических. Разрешение на строительство могло быть неправильно оформлено, застройщики часто начинали строительство до его получения. Разрешение иногда покупалось у чиновника-взяточника, в итоге государство признавало его недействительным и принимало решение сносить дом. Сейчас, по сути, единственный риск при покупке жилья в новостройке — это банкротство, когда организация не сможет выполнить взятые на себя обязательства построить дом», — рассказывает Барсуков.

С 1 июля 2018 года стали действовать поправки, которые внесли серьезные изменения в процедуру долевого участия граждан в строительстве. Пока добровольно (а с 1 июля 2019 года — обязательно) средства дольщиков должны храниться на специальных эскроу-счетах. Застройщик сможет получить средства со счёта только после сдачи дома. «По сути, планируется отказаться от долевого строительства как такового: привлекать средства заёмщики будут у банков, а не у покупателей. Правда, сейчас застройщики работают с площадками, которые были получены до этих изменений, поэтому пока действуют по старинке», — поясняет специалист.

В чем преимущества ДДУ?

• Безопасность сделки. ДДУ защищает от двойной продажи квартиры, в нем прописана ответственность застройщика, а также он дает дольщику гарантию восстановления его прав через Фонд защиты прав дольщиков даже в случае проблем со стройкой.
• Неустойки за срыв сроков. Дольщики имеют право требовать от девелопера компенсацию за несоблюдение сроков сдачи объекта по ДДУ. Размер неустойки зависит от ключевой ставки ЦБ и в среднем составляет 300−350 тыс. руб.
• Возможность вернуть деньги. Согласно ст. 9 214-ФЗ дольщик вправе в любой момент расторгнуть договор долевого участия в одностороннем или судебном порядке и получить деньги обратно.
• Гарантийный срок. В п. 5 ст. 7 214-ФЗ указаны сроки гарантии на новостройку: не менее 5 лет на сам объект, и не менее 3 лет — на инженерное и технологическое оборудование. Застройщик обязан за свой счет устранить дефекты, если их обнаружили в течении гарантийного срока.

С 1 июля 2019 года, по общему правилу, для исполнения финансовых обязательств по договорам участия в долевом строительстве стало применяться открытие эскроу-счетов.

Так, согласно частям 1.2 и 4 статьи 3 Закона № 214-ФЗ, застройщик вправе привлекать деньги дольщиков и осуществлять строительство объектов недвижимости, в том числе многоквартирных домов, либо при размещении денежных средств дольщиков на эскроу-счетах, либо при выполнении обязанности по уплате взносов в специальный компенсационный фонд.

Когда возникает право собственности на жилье

Многие дольщики думают, что при заключении ДДУ, они автоматически приобретают жилье в свою собственность. Однако это не так, поскольку дом еще не построен, и квартира также еще не существует. Договор долевого участия свидетельствует о том, что гражданин официально по 214 ФЗ оформил свои отношения с застройщиком и может после окончания строительства требовать с него оплаченную квартиру.

Возникновение права собственности на квартиру происходит только после того, как объект сдан, между сторонами подписан приемо-передаточный акт, и в регистрирующий орган передано разрешение на ввод его в эксплуатацию. После этого дольщик подает необходимые документы для регистрации своего права на жилье.

Как проверить застройщика?

Разумеется, обычный покупатель не сможет вникнуть в различные юридические процессуальные тонкости в документации застройщика. Но некоторые достаточно простые средства проверки вполне доступны каждому, у кого работает любой поисковик:

1. Проверьте, есть ли у застройщика недострои и сколько объектов он уже построил. Крупные компании, работающие не первый год на рынке недвижимости, имеют отлаженные механизмы возведения жилых домов и возможность неприятных сюрпризов от них стремится к нулю.
2. Запросите официальную документацию – разрешение и проектную декларацию на строительство объекта, согласование строительства с администрацией, оформление земельного участка.
3. Обратите внимание, какие банки дают аккредитацию застройщику, с кем он уже сотрудничал ранее, кто инвестировал и принимал участие в строительстве. Крупные кредитные организации не станут работать с сомнительными компаниями, поэтому известный банк может служить неким гарантом безопасности того, что стройка будет завершена и у здания будет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
4. Важно понимать, что рекламная презентация объекта – это в любом случае маркетинг, который всегда подчеркивает достоинства и может прикрыть какие-то нюансы. Поэтому оценивайте будущий дом не только по 3d проектам, где дизайнер может нарисовать очаровательный парк рядом с жильем. Рекомендуем самостоятельно приехать на стройку или указанный участок и оценить экологическую обстановку и наличие неприятных соседей – заводов, фабрик, промзон и прочее.
5. Заранее стоит обговорить обслуживание здания после его сдачи в эксплуатацию – кто будет проводить коммуникации и заниматься ими потом.
6. В целом, ознакомьтесь заранее с типовым ДДУ и его требованиями в интернете и удостоверьтесь, что в вашем договоре нет изменений, которые не в вашу пользу.

Как зарегистрировать ДДУ?

Шаг 1

Прежде всего дольщику необходимо собрать комплект документов, установленный 214-ФЗ:

1. ДДУ со всеми приложениями к нему. Понадобится три экземпляра-подлинника: один – для застройщика, второй – для Росреестра, третий – для самого дольщика. Количество экземпляров зависит от количества участников долевого строительства.
2. Заявление застройщика и дольщика о государственной регистрации ДДУ. Обычно оно заполняется в органе Росреестра или в МФЦ.
3. Документы, удостоверяющие личность заявителя. Физические лица вправе обратиться за регистрацией как лично, так и через представителя, который действует на основании доверенности, заверенной у нотариуса. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют свидетельство о рождении ребенка. Представители недееспособных – документ о назначении их опекунами.
4. Нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга участвуют в долевом строительстве по одному ДДУ, нотариального согласия не требуется.
5. Договор залога права требования (в случае, когда дольщику предоставляются кредитные/заемные средства) – для одновременной регистрации обременения права.
6. Документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленное застройщиком и согласованное с участником долевого строительства. В описании должно указываться местоположение квартиры на плане создаваемого многоквартирного дома и ее планируемая площадь.

Шаг 2

Уплатить госпошлину за регистрационные действия.

Размер госпошлины для физического лица – 350 рублей. Так как госпошлина уплачивается в равных частях каждой стороной сделки, то физическому лицу требуется заплатить 1/2 от 350 рублей, то есть 175 рублей.

Предоставлять документ об уплате госпошлины не требуется, но заявитель вправе приложить его к пакету документов по собственной инициативе.

Если информация об уплате госпошлины отсутствует, документы к рассмотрению не принимаются.

Шаг 3

Подать комплект документов на регистрацию вместе с заявлением сторон (застройщика и дольщика). Сделать это можно лично в региональном отделении Росреестра по месту нахождения строящегося многоквартирного дома или в отделении МФЦ в электронной форме. Также документы и заявление можно направить по почте.

При подаче документов лично требуется присутствие как дольщика, так представителя застройщика.

После сдачи документов необходимо получить расписку в том, что они приняты на госрегистрацию. Расписка должна содержать:

1. дату представления документов;
2. перечень представленных документов;
3. ФИО специалиста, принявшего документы, его подпись и телефон;
4. ФИО специалиста, у которого в течение срока регистрации можно узнать, на какой стадии находится рассмотрение документов, и сколько времени осталось до его завершения.

Шаг 4

Получить документы после регистрации. Срок регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства занимает не более 10 дней, с последующими – не более 5 дней.

Для получения документов потребуется:

1. документ, удостоверяющий личность, либо доверенность на представление интересов заявителя.
2. расписка в получении документов.

Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке дольщиком?

Если дольщик решил по каким-то причинам расторгнуть ДДУ, ему следует:

1. Предложить застройщику расторгнуть договор по обоюдному согласию.
2. Если застройщик не согласен, то составить уведомление о расторжении договора.
3. Отправить его застройщику по почте, заказным письмом с описью вложения.
4. К письму стоит приложить расчет процентов за все время пользование деньгами (1/300 (для предпринимателей и юрлиц) или 1/150 (для физических лиц) ставки рефинансирования за каждый день пользования) и реквизиты, на которые нужно переводить средства.
5. Застройщик должен перевести деньги в течение 20 дней.
6. Если через 20 дней денег вы не получили, можно обращаться в суд.
7. Для этого нужно составить иск к застройщику (с требованиям вернуть деньги, проценты и компенсацию).
8. Предъявить иск в суд по месту нахождения застройщика.
9. Если суд вынесет решение в вашу пользу, застройщик должен вернуть деньги в течение 10 дней со вступления в силу судебного решения.
10. Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления судебного решения.

В чем разница между совместной и общей долевой собственностью

Оба режима собственности имеют одинаковую природу и предполагают наличие нескольких владельцев одних и тех же материальных ценностей и имущества. Но между ними также существуют различия. При собственности совместной все вещи, имущество и недвижимость находятся во владении обоих членов семьи. Муж и жена имеют одинаковые права на всё и могут совместно управлять и распоряжаться всем своим имуществом. Квартира, которая находится во владении обоих, не может быть продана одним из них без разрешения другого. Если кто-то из них совершит сделку без ведома другого, то в течение года она может быть оспорена стороной, не принимавшей в ней участия. Судом такие сделки признаются незаконными.

Долевая собственность супругов на квартиру означает, что у каждого из них есть своя выделенная часть в этой квартире, которой они могут управлять и распоряжаться по своему желанию. Доли могут быть как равнозначными, так и нет. Каков размер доли каждого определяется по обоюдному соглашению между ними. При желании продать или подарить свою часть, не требуется получать на это разрешение другого члена семьи. Однако перед реализацией своей части, нужно прежде всего предложить ее другому супругу, поскольку у него есть первоочередное право выкупа. Получив отказ, можно продавать ее кому угодно.

Нюансы оформления квартиры в долевую собственность

Нередко возникают ситуации, которые не вписываются в общие правила. Например, как быть дольщикам, если ДДУ оформлен на одного, но супруги хотят купить квартиру в собственность долевую с указанием части каждого из них? Для данной ситуации возможно несколько вариантов решения:

• переоформить ДДУ на двоих. Для этого нужно обратиться в строительную фирму и внести изменения в уже заключенный договор.
• подписать между собой соглашение, в котором определить доли каждого;
• заключить брачный договор.

Достаточно распространенными являются ситуации, когда в договоре уже определены доли обоих членов семьи, но при регистрации жилья они не сохраняются за ними, и недвижимость поступает в совместную собственность. Разделение особо актуально для семей, которые собираются разводиться и делить между собой жилплощадь.

Похожие записи:

• Льгота не а место в садике в городах с особым статусом в 2023 году
• Сумма штрафа за транспортировку негабаритного груза в 2023 году
• Пустая декларация по налогу на имущество за 2023