Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация права собственности на недвижимое имущество». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сделка такого типа связана с формированием двух документов. Первый — договор купли-продажи, который должны подписать обе стороны, после чего передача права на недвижимую вещь получает государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Второй — документ о фактической передаче, который законодатель назвал передаточным актом. Он подписывается автономно от момента регистрации сделки. В нём покупатель может отразить реальное состояние недвижимости и указать отдельные факты.
Сущность акта при совершении сделок купли-продажи
К примеру, договор составлен таким образом, что покупатель получает в собственность квартиру, которая не нуждается в ремонте и пригодна к использованию. Но в день её приёма он обнаружил, что куда-то исчезли умывальники и другая сантехника. Покупатель отражает это в акте, после чего подписывает его. При этом он считает, что отменять сделку из-за незначительного расхождения с условиями договора неразумно.
От сделки до ее регистрации
Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.
Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:
- Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
- После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
- Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.
Соответственно, во всех вопросах, связанных с налогообложением, и прочих ситуациях, когда возникновение права собственности необходимо отсчитать с точностью до одного дня, точкой отсчета будет дата внесения информации в ЕГРН. Проверить это очень просто: если вы запросите выписку из реестра, в нем будет указана именно дата регистрации, а не дата заключения сделки.
Сроки регистрации прав собственности: длительность «переходного» периода
Еще один важный аспект, связанный с переходом права собственности – продолжительность особого правового статуса объекта, когда ни продавец, ни покупатель не имеют права им распоряжаться. Длится он с момента подписания договора и до внесения информации в реестр. В зависимости от того, как оформлялась сделка, он может составлять от 1 до 9 рабочих дней.
- 1 день – при подаче заявления в электронном виде, когда сделка заверена нотариусом. Если вы предпочли услугу передачи информации в Росреестр нотариусом – именно такой срок вы получите.
- 3 дня – если заявление подается в бумажном виде напрямую в регистрационный орган, а сама сделка нотариально заверена.
- 5 дней – если сделка была нотариально заверена, но гражданин решил подавать документы самостоятельно и воспользовался услугами МФЦ вместо подачи регистратору напрямую.
- 7 дней – при подаче документов напрямую в регистрационный орган, однако без нотариального удостоверения. Так как предполагается правовая экспертиза, срок заметно увеличивается.
- 9 дней – если сделка не была удостоверена нотариально, гражданин сам подает документы, при этом он решил подать их через МФЦ, а не напрямую. Как и в случае с увеличением срока с 3 дней до 5 для нотариально заверенных сделок, использование МФЦ увеличивает срок обработки на 2 рабочих дня.
Таким образом, получать имущественные права можно в разные сроки, и всё зависит от того, какой вариант вы выберите для оформления сделки. Практически свести на нет период «переходного» правового статуса объекта можно, выбрав нотариальное удостоверение сделки с нотариальной же подачей данных в Росреестр по электронным каналам.
Другой комментарий к Ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Комментируемая статья определяет момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, т.е. эта норма охватывает случаи производного приобретения права собственности.
Возникновение права собственности предполагает, как об этом уже говорилось (комментарий к ст. 218), наличие определенного юридического состава. В хозяйственной жизни разные факты, образующие юридический (фактический) состав, могут возникать в разной последовательности. В связи с этим встает вопрос, с каким именно фактом увязывается возникновение права собственности.
2. Каждая из этих систем производного возникновения права собственности имеет свои преимущества. Например, система консенсуса точно отвечает действительным отношениям прежнего собственника (отчуждателя) и приобретателя. Когда они достигли соглашения, тогда и перешло право. Недостаток этой системы состоит в том, что третьи лица не могут точно определить, кто именно является собственником, пока состоявшийся переход каким-либо образом не станет публичным. Вследствие этого создается неопределенность в гражданском обороте — его участники не могут достоверно судить, кто является в данный момент собственником товара и от кого зависит юридическая судьба конкретной вещи. Невозможно определиться и с реальной кредитоспособностью того или иного лица.
Эти недостатки устраняются системой традиции, которая увязывает фактическую передачу вещи с переходом права собственности. В рамках этой системы действует презумпция: владелец считается собственником фактически принадлежащего ему имущества. Однако система традиции не всегда удобна, если отношения сторон сопряжены с дополнительными условиями, связанными со взаимными обязательствами по поводу отчуждения вещи.
Наконец, система регистрации устраняет всякую неясность в вопросе юридической принадлежности вещи, одновременно позволяя установить любые дополнительные права и обязательства сторон по поводу имущества.
Публичность регистрации позволяет третьим лицам получить достаточную информацию о кредитоспособности того или иного лица, что положительно сказывается на обеспеченности оборота.
Однако эта система довольно дорога и не способствует оперативности. Поэтому она применима лишь для недвижимости и некоторых иных крупных объектов.
Выбор той или иной системы перехода права собственности определяется рядом факторов: историческими, экономическими, политическими и т.д.
3. Действующий ГК придерживается системы традиции, т.е. перехода права собственности в момент передачи вещи. Для объектов недвижимости избрана система регистрации. Такой выбор является достаточно традиционным для отечественного гражданского права.
Как уже указывалось, любая система сопряжена с определенными неудобствами. Поэтому из принятого правила традиции допускаются исключения — как соглашением сторон, так и законом.
В то же время система регистрации не допускает частных исключений, так как в этом случае разрушается сам принцип регистрации. Из правила о том, что право собственности на недвижимость переходит в момент регистрации, исключения могут быть сделаны только законом.
4. Система традиций порождает проблему соотношения договора об отчуждении вещи и ее передачи. Если в момент заключения договора не происходит по общему правилу перехода права собственности, то возникает вопрос о зависимости передачи вещи от договора. На основе системы традиции можно сконструировать юридический механизм, в котором передача отрывается от договора об отчуждении вещи и переносит право собственности даже независимо от действительности самого договора. Такой механизм называется механизмом абстрактной традиции и имеет место, например, в германском праве, широко применяющем конструкцию так называемого вещного договора, т.е. договора исключительно о передаче собственности, заключаемого в момент фактической передачи вещи. Механизм абстрактной традиции создает несомненные удобства в обороте, поскольку не ставит действительность передачи собственности в зависимость от каких-либо пороков договора об отчуждении имущества.
Законодатель придерживается иного подхода, который можно назвать системой каузальной традиции. Поскольку в ст. 218 ГК договор об отчуждении вещи охарактеризован как основание приобретения права собственности (кауза), именно договор определяет действительность перехода этого права. И хотя переход права собственности происходит в момент практической передачи вещи, эффект этой передачи, т.е. перенос ею права собственности, предопределяется договором. Действительность передачи, стало быть, ставится в зависимость от действительности договора. Эта зависимость и есть проявление каузальности традиции.
5. Частным следствием каузальности традиции является то, что отчуждатель должен быть собственником не только в момент передачи вещи (переноса права собственности), что вполне очевидно, но и в момент заключения договора, если только самим договором не было прямо обусловлено, что предметом соглашения об отчуждении является вещь, которая будет изготовлена или приобретена в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ). Иными словами, договор о продаже или ином отчуждении находящейся в наличии вещи, не принадлежащей продавцу (отчуждателю) на праве собственности или ином праве, позволяющем распорядиться ею, является недействительным, при том что обе стороны или хотя бы один приобретатель добросовестно считали, что продавец (отчуждатель) имеет правомочие на отчуждение вещи. Это приводит к ситуациям так называемых цепочек недействительных сделок: если вещь отчуждена лицом, не имеющим права на отчуждение или с иными пороками, влекущими недействительность отчуждения, то все последующие приобретатели не приобретают право собственности.
Нужно особо подчеркнуть, что если отчуждатель не является собственником передаваемой вещи в момент ее передачи или в иной момент, который договором или законом указан как момент перехода права собственности, то приобретатель в любом случае не может стать собственником вещи независимо от действительности договора об отчуждении этой вещи.
Традиция должна быть совершена собственником (отчуждателем) или иным лицом по воле собственника (отчуждателя). Если приобретатель вещи добудет владение собственными действиями, помимо воли отчуждателя, такое приобретение традицией не является и создать приобретателю право собственности не сможет. Приобретатель окажется незаконным владельцем вещи. А право собственности останется за прежним собственником.
6. Стороны договора об отчуждении вещи вправе отступить от правила традиции, поскольку предметом договора не является недвижимость или иное имущество, подлежащее регистрации, и указать иной момент в качестве момента перехода права собственности. В частности, продавец может сохранить за собой право собственности на продаваемое имущество до полной его оплаты покупателем. В этом случае передача товара во владение покупателя не создает у него права собственности. Возможна и противоположная ситуация: стороны могут договориться, что имущество остается во владении продавца, но его собственником является покупатель. Это может иметь место, например, в том случае, когда продавец не имеет возможности хранения купленного товара и не намерен пользоваться им, а приобретает имущество исключительно с целью дальнейшей продажи. В этом случае он может впоследствии дать указание продавцу передать (отгрузить) товар третьему лицу (подробнее см. комментарий к ст. ст. 312, 313).
Как можно приобрести недвижимое имущество?
В повседневной жизни, каждому человеку рано или поздно приходится сталкиваться с покупкой такого имущества как:
- дома;
- квартиры;
- дачи;
- гаражи;
- всё вышеперечисленное в стадии постройки;
- участки земли.
Стать владельцем недвижимости можно в следующих случаях:
- при совершении сделок между физическими лицами, организациями, государством, таких как покупка, продажа, дарение, обмен;
- многое из недвижимого имущества можно построить самому или вступить в долевое строительство;
- недвижимость можно получить по праву наследника;
- стать собственником в результате приватизации объектов находящихся у арендатора по договору социального найма;
- стать счастливчиком и выиграть недвижимость в различных лотереях.
Государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре
Здесь мы перейдем к конечному условию приобретения вами жилья или подходящего под рассматриваемую тему имущества – это его регистрация в установленном специализированном органе.
Для этого вами и продавцом уже выполнены действия перечисленные ниже:
- подбор имущества произведен;
- документы на приобретение и передачу жилья сделаны;
- зачастую, денежные средства переданы продавцу.
После этого вам необходимо, чтобы установленный пакет документов оказался в Росреестре.
Это возможно тремя различными, удобными для вас вариантами:
- личная явка участников сделки в Росреестр
Им необходимо лично прибыть в орган Росреестра расположенный там, где вы приобретаете имущество. Лично нотариально заверенное вместо вас доверенное лицо, в присутствии сотрудника регистрационного отделения, пишет заявление с просьбой зарегистрировать ваше жилье, и представляет нужный комплект бумаг, о чём мы поговорим ниже. Поход к нотариусу можно опустить, если за детей не достигшими 14 летнего возраста заявление подают их родители и за лиц признанными недееспособными, подают заявление граждане признанные судом их представителями.
- отправка бумаг необходимых для регистрации почтой
При отправке всей необходимой документации почтой, обоим участникам сделки следует нотариально удостоверить свои подписи на заявлении, а также на договоре купли-продажи приобретенного имущества. Также кроме основного комплекта бумаг, необходимо вложить копии паспортов покупателя и продавца. Все документы необходимо отправить по адресу органа Росреестра заказным письмом с объявленной ценностью, с уведомлением о вручении. Письмо обязательно должно содержать опись вложения.
- оформление регистрации через интернет
Безусловно, это самый удобный вид оформления права собственности, но пока далеко не все могут им воспользоваться, потому что требуется оформленная установленным порядком электронная цифровая подпись. На сайте Росреестра, есть пошаговая инструкция, как осуществить эту процедуру.
Необходимые документы:
- заявление обоих участников сделки;
- документы, удостоверяющие личность;
- документ, удостоверяющий право представителя совершать действия по регистрации имущества, если сам участник сделки непосредственно участие не принимает;
- документ, который удостоверяет, что продавец являлся собственником;
- договор купли-продажи (оригинал и две копии);
- иные справки:
- если жилье принадлежит ребенку, которому в момент приобретения не исполнилось 14 лет или гражданину, являющемся недееспособным, необходимо разрешение органа опеки и попечительства совершить сделку лицам воспитывающим их (матерью, отцом, лицом, которое усыновило или взяло под опекунство вышеуказанных лиц);
- если имущество приобретается или продается гражданами от 14 до 18 лет необходимо согласие, обязательно оформленное в письменном виде, от лиц на чьем попечении они находятся;
- согласие второго супруга на продажу жилья, или справку (счёт, выписку), подтверждающую то, что отчуждаемый недвижимый объект не приобретен в период узаконенного брака.
С какого момента возникает право собственности на недвижимое имущество
Оно возникает с момента государственной регистрации, а именно внесения соответствующей записи в единый государственный реестр (например, в ЕГРН) (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 2 ст. 7 Закона о госрегистрации недвижимости). Это правило действует, и когда вы приобретаете имущество по сделке, и когда создаете его (ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Момент возникновения права собственности на нежилое помещение такой же, как и для другой недвижимости, — с момента госрегистрации (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Однако чтобы право собственности возникло на помещение как самостоятельный объект (а не часть здания), его придется предварительно поставить на кадастровый учет.
Кадастровый учет можно провести одновременно с госрегистрацией прав на помещение (п. 1 ч. 3 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости).
Новое в получении сведений из ЕГРН
|
ВОПРОС/СИТУАЦИЯ |
НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ |
| Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ | Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра |
| В какой форме запрашивать сведения | Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме |
| На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН | Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе.
Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки. |
| Получение сведений ЕГРН через МФЦ | МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее).
Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ). |
| Получение акта согласования местоположения границ земельных участков | Копию акта из межевого плана могут получить:
|
| Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими | С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность.
Сведения можно бесплатно получить:
|
| Запрет продажи выписок из ЕГРН | Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН.
Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:
|
Как зарегистрировать на себя недвижимое имущество
Процедура регистрации на себя приобретательного права на имущество выглядит следующим образом:
- подготовить заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом;
- подготовить пакет документов, которые будут приложены к заявлению, а также оплатить государственную пошлину — от 300 до 2 тыс. руб.;
- подать заявление в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества, на которое оформляется право;
- после получения судебного решения обратиться в Росреестр для регистрации права собственности;
- получить выписку из ЕГРН, которой удостоверяется проведенная регистрация.
Первичные основания возникновения и перехода права собственности
Выделяют два первичных основания:
- Постройка (возведение, создание) объекта недвижимости. Таким образом приобретает право собственности владелец земельного участка имеющего целевое назначение, позволяющее возводить на нем задания и сооружения. Не возникнет права собственности на постройку, возведенную на земле, имеющую целевое назначение, не позволяющее возводить на ней сооружения: земли лесного фонда, сельскохозяйственного назначения, полосы отчуждения нефте- газопроводов, ЛЭП, водоохранные зоны и др. Поскольку возникновение права жестко связано с его регистрацией, а закон запрещает регистрацию объектов недвижимости на указанных землях, такой объект будет считаться незаконно возведенным (самостроем) и право собственности на него не возникнет.
- Приобретение права на бесхозное имущество. Такая возможность применима к уже существующим объектам недвижимости, по тем или иным причинам, утратившим владельца и продолжительное время находящиеся в бесхозном состоянии. Она закреплена в ст. 225 ГК РФ. С ней тесно соприкасается понятие «приобретательной давности» (ст. 234 ГК РФ).
От сделки до ее регистрации
Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.
Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:
- Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
- После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
- Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.
Правовой статус объекта если в регистрации права отказано?
Если гражданин подает документы самостоятельно, и пакет проходит правовую экспертизу, вполне вероятным является отказ в регистрации. В этом случае правовой статус объекта изменяется следующим образом:
- Сразу после подписания документов объект недвижимости блокируется, им не может распоряжаться ни одна из сторон.
- В момент отказа стороны должны принять решение о дальнейших действиях. Все зависит от причин отказа и возможности их устранить. Если причиной является несоответствие договора российскому законодательству, документ можно считать ничтожным, а поэтому права на объект вновь находятся у продавца.
- При повторной попытке «переходный» статус вновь устанавливается с момента подписания нового договора.
Порядок проведения государственной регистрации
Процедура осуществления перехода права владения зависит от основания ее проведения:
- В случае с регистрацией договора купли-продажи, дарения, мены и других возмездных и безвозмездных соглашений переход права осуществляется на основании представленных бумаг, свидетельствующих о переходе прав от одного частного лица к другому.
- Во втором случае осуществляется перевод помещения или земельного участка из государственной или муниципальной собственности в частную. Такие случаи имеют место при заключении договора приватизации или деприватизации (осуществляется переход права наоборот от граждан к органам власти), приобретение земельного участка в собственность, если он был получен на основании акта о бессрочном или наследственном владении.
- В третьем случае переход права реализуется в рамках наследственного дела. Наследник обязан уведомить нотариуса, в ведении которого находится дело, о правах на объект недвижимости, завещанный или положенный ему по закону. В течение 6 месяцев ведется подсчет наследников, которые явились с заявлениями о своих правах. По истечение этого срока нотариус выдает гражданам и организациям, деятельность которых не связана с извлечением прибыли, свидетельства, с которыми нужно явиться в орган Росреестра для регистрации перехода права собственности с умершего на наследника. Порядок и сроки осуществления регистрации сделки такие же, как при совершении сделки купли-продажи или мены с присутствием обеих сторон.
Способы перехода прав
Условно все способы перехода права собственности на недвижимость условно разделяют на 2 категории: первоначальные и производные.
Среди наиболее распространенных первоначальных способов перехода
можно выделить:
-
Создание нового объекта
. Данный способ является наиболее распространенным в правовой практике и подразумевает возведение новых зданий. В соответствии с законодательной базой, право на такое имущество присваивается владельцу по факту прохождения регистрации. -
Приобретение прав на бесхозные объекты
. Бесхозным называют имущество, которое не имеет владельца, либо владелец которого неизвестен. Касательно данного вопроса лучше консультироваться с экспертом в юрисдикции, ведь процедура имеет множество нюансов и тонкостей.
К производным способам
перехода прав собственности можно отнести такие случаи:
-
На основании отчуждения
. Именно так чаще всего оформляются квартиры, дома и прочие объекты, переходящие по договору купли-продажи. Реализатор регистрирует отчуждение прав на собственность, а вторая сторона оформляет переход прав на отчужденную недвижимость. -
При наследовании
. Право переходит по завещанию (при наличии такового) либо законам о наследовании по факту вступления лица-наследователя в наследство. Все аспекты такого процесса регулируются отдельной законодательной базой.
Кроме того, существуют и более специфические способы перехода недвижимого имущества, но, как правило, они менее распространены в юридической практике и требуют отдельной консультации у нотариуса.
Независимо от способа перехода прав на недвижимость, рекомендуется тщательно проверять все юридические моменты, ведь недвижимое имущество часто является объектом мошеннических схем и махинаций.